BACĂU: CINE DĂ PRIMĂRIA ÎN JUDECATĂ POATE FI EXCLUS DE LA ÎNCHIRIEREA UNUI BUN MUNICIPAL! HCL NR. 384/2026 RIDICĂ PROBLEME PRIVIND ELIGIBILITATEA, CHIRIILE ȘI GARANȚIILE

Consiliul Local Bacău a aprobat, prin HCL nr. 384 din 17 august 2026, o procedură care permite închirierea directă, fără licitație publică, a unor bunuri municipale. Mecanismul se întemeiază pe modificările Codului administrativ introduse prin OUG nr. 7/2026, dar analiza hotărârii și a anexelor relevă mai multe probleme care necesită clarificări juridice. Cea mai sensibilă este excluderea automată a persoanelor aflate în litigiu cu municipiul, indiferent de natura procesului. Alte neclarități privesc extinderea procedurii asupra bunurilor din domeniul privat, stabilirea chiriilor, departajarea solicitanților și trei formulări diferite privind garanțiile contractuale. Procedura a început deja să fie utilizată pentru închirierea unor spații din sediul Primăriei Bacău.

## 1. ÎNCHIRIERE DIRECTĂ PENTRU MAXIMUM TREI ANI. CE PERMITE LEGEA ȘI CE A APROBAT CONSILIUL LOCAL?

Prin HCL nr. 384/17.08.2026, adoptată cu 21 de voturi pentru, Consiliul Local Bacău a aprobat o procedură specifică de închiriere a unor bunuri municipale fără organizarea licitației publice.

Hotărârea prevede încheierea contractelor pentru maximum trei ani, cu posibilitatea prelungirii, prin acordul părților și cu aprobarea prealabilă a Consiliului Local.

Fiecare închiriere trebuie aprobată printr-o hotărâre distinctă, în care sunt precizate bunul, valoarea de inventar, destinația, durata și chiria.

Procedura locală reglementează patru situații principale: închirierea către autorități ori instituții publice, utilizarea ocazională pentru maximum 45 de zile, închirierea unor spații de cel mult 10 mp și închirierea către titularii unor drepturi legale de preempțiune.

Temeiul invocat este OUG nr. 7/2026, prin care au fost introduse alineatele (8)–(11) la art. 333 din Codul administrativ.

Legislația permite, în condiții expres reglementate, derogarea de la regula licitației publice. Ea prevede și alte categorii decât cele patru selectate de municipalitate, inclusiv anumite societăți ori regii aflate sub autoritatea titularului bunului, asociații de dezvoltare intercomunitară și unele categorii de bunuri cu destinație specială.

Consiliul Local poate stabili o procedură specifică, dar aceasta trebuie să rămână în limitele competenței conferite de lege și să respecte condițiile aplicabile fiecărei categorii de bunuri.

Aici apare o primă întrebare juridică.

Articolul 333 alin. (8) din Codul administrativ reglementează excepțiile de la licitație pentru bunuri proprietate publică.

În schimb, HCL nr. 384/2026 își declară aplicabilitatea asupra bunurilor din domeniul public și privat al municipiului.

Această diferență impune identificarea temeiului legal distinct pentru aplicarea mecanismului asupra bunurilor din domeniul privat.

Existența sa nu demonstrează automat nelegalitatea hotărârii, deoarece regimul proprietății private a unităților administrativ-teritoriale trebuie analizat și prin celelalte dispoziții aplicabile ale Codului administrativ și ale Codului civil.

Problema este dacă excepția legală invocată de Consiliul Local justifică întreaga sferă de aplicare stabilită prin procedura locală.

## 2. AI DAT PRIMĂRIA ÎN JUDECATĂ? PROCEDURA PREVEDE RESPINGEREA DIRECTĂ A CERERII

Cea mai controversată condiție apare în art. 13 alin. (1) lit. c) din anexa nr. 1.

Potrivit acesteia, constituie condiție eliminatorie situația în care solicitantul „se află în litigiu cu UAT Municipiul Bacău”.

Consecința stabilită este respingerea cererii fără analizarea ei pe fond.

Textul nu distinge între persoana care a acționat municipalitatea în judecată și cea chemată în judecată de administrație.

Nu diferențiază nici între litigii privind datorii contractuale, contestații fiscale, acțiuni împotriva unor hotărâri administrative sau alte cauze în care municipiul este parte.

Această formulare generală ridică problema proporționalității condiției și a legăturii sale cu scopul închirierii.

Primăria are un interes legitim să protejeze patrimoniul municipiului, să verifice solvabilitatea solicitanților și să evite repetarea unor încălcări contractuale.

De altfel, procedura conține deja condiții distincte privind obligațiile fiscale neachitate, insolvența și neexecutarea culpabilă a unor contracte anterioare cu municipalitatea.

Simpla existență a unui proces nu este însă echivalentă cu existența unei datorii, cu o condamnare sau cu neexecutarea unei obligații contractuale.

Un cetățean care solicită anularea unui act administrativ poate avea, în același timp, toate obligațiile fiscale achitate și poate îndeplini celelalte condiții de închiriere.

Întrebarea juridică este dacă municipalitatea poate transforma exercitarea sau simpla existență a unui litigiu într-un motiv general de neeligibilitate.

Analiza trebuie realizată în raport cu art. 21 din Constituție, privind accesul liber la justiție, cu principiul egalității în fața legii și cu obligația administrației de a aplica măsuri proporționale scopului urmărit.

Aceste norme nu înseamnă că orice persoană are un drept necondiționat de a închiria un bun municipal.

Dar impun examinarea justificării unei restricții care poate afecta o persoană numai pentru că se află într-un proces cu autoritatea contractantă.

Nu este stabilită, prin simpla lectură a clauzei, nelegalitatea sa. Este însă necesară identificarea temeiului legal concret și a motivului pentru care excluderea operează indiferent de natura litigiului.

## 3. CHIRII STABILITE PRIN EVALUARE SAU PRIN TARIFE LOCALE. ESTE PROTEJAT INTERESUL FINANCIAR AL MUNICIPIULUI?

Art. 23 din procedură stabilește două modalități de determinare a chiriei.

În cazul titularilor unor drepturi legale de preempțiune, chiria se stabilește în baza unui raport întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, cu respectarea prețului pieței.

În celelalte situații, chiria este determinată prin raportare la hotărârea Consiliului Local privind taxele locale sau la tarifele de utilizare și închiriere în vigoare, în funcție de specificul și destinația bunului.

Diferența dintre cele două mecanisme justifică verificarea fundamentării economice a tarifelor.

Un tarif aprobat prin hotărâre locală nu este, prin simpla sa existență, dovada că valoarea chiriei corespunde condițiilor economice ale fiecărui amplasament.

Poziția imobilului, accesibilitatea, destinația și potențialul comercial pot influența valoarea folosinței.

Totodată, nu orice închiriere directă trebuie evaluată obligatoriu printr-un raport ANEVAR. Cerințele diferă în funcție de situația reglementată și de dispozițiile legale aplicabile.

Verificarea necesară este dacă metodologia locală asigură un tarif legal fundamentat și dacă veniturile patrimoniului municipal sunt protejate corespunzător.

Primăria trebuie să poată explica modul de stabilire a chiriilor, criteriile utilizate și eventualele diferențieri între categorii de bunuri.

Această problemă are o dimensiune bugetară directă: veniturile realizate din închirierea bunurilor municipale constituie resurse administrate în interesul comunității.

## 4. CERERI ȘI CONTRAOFERTE ÎN ZECE ZILE. PROCEDURA A FOST DEJA PUSĂ ÎN APLICARE

Anexa nr. 1 prevede publicarea intenției de închiriere și acordarea unui termen de zece zile pentru formularea observațiilor, propunerilor sau cererilor concurente.

Documentația este examinată de o comisie formată din trei funcționari, dintre care doi provin din structura de evidență a patrimoniului, iar unul din Direcția Juridică.

Comisia verifică documentele, eligibilitatea și condițiile procedurale.

În situațiile prevăzute de procedură, existența unor solicitări concurente poate conduce la propunerea organizării unei licitații publice.

Închirierea directă nu înseamnă lipsa obligației de a aplica reguli transparente și nediscriminatorii.

Un exemplu concret a fost publicat de Primăria Bacău la 9 septembrie 2026.

Anunțul privea închirierea directă a patru spații de câte aproximativ un metru pătrat, situate la parterul sediului administrativ de pe strada Pictor Theodor Aman nr. 94C.

Două spații erau destinate amplasării unor bancomate, iar celelalte două unor automate comerciale.

Durata maximă anunțată era de trei ani, iar chiria urma să fie stabilită potrivit HCL nr. 554/19.12.2025, anexa nr. 9.

Anunțul permitea depunerea cererilor concurente în termen de zece zile și preciza că, în situațiile în care solicitanții nu puteau fi departajați, comisia urma să propună licitația publică.

Acest exemplu permite o verificare concretă a modului de aplicare a procedurii.

Câte solicitări au fost depuse, ce criterii au fost utilizate la analiză și ce venituri a obținut sau urmează să obțină municipiul?

Răspunsurile pot fi stabilite din procesele-verbale ale comisiei, hotărârile individuale de închiriere și contractele încheiate.

## 5. O TRANȘĂ DE CHIRIE, DOUĂ CHIRII SAU DOUĂ CHIRII ANUALE? TREI FORMULĂRI CARE TREBUIE CLARIFICATE

Analiza anexelor evidențiază o necorelare importantă privind garanția contractuală.

Art. 26 alin. (1) din procedură prevede, pentru contractele cu durata mai mare de un an, constituirea unei garanții echivalente cu chiria aferentă unei tranșe de plată.

În modelul de contract, art. 7 lit. f) utilizează formularea „contravaloarea a două chirii”.

În schimb, art. 15 lit. a) din același model contractual impune o sumă corespunzătoare „contravalorii a două chirii anuale”.

Și art. 3 lit. a) din model face referire la reîntregirea garanției la nivelul a două chirii anuale.

Aceste prevederi nu exprimă, în mod evident, aceeași obligație financiară.

Diferența poate fi semnificativă.

O tranșă de plată poate reprezenta o lună, un trimestru sau alt interval contractual, în timp ce două chirii anuale reprezintă o obligație mult mai mare dacă tranșele sunt mai scurte de un an.

Formularea „două chirii”, fără indicarea perioadei, introduce o neclaritate suplimentară.

Nu este suficient să presupunem că unul dintre texte prevalează automat asupra celorlalte.

Trebuie stabilit dacă există o interpretare legală și contractuală unitară, dacă modelul necesită corectare și ce cuantum este solicitat efectiv chiriașilor.

Această verificare are relevanță directă pentru accesul persoanelor fizice și juridice la bunurile municipale.

O garanție neprevizibilă ori neclar fundamentată poate afecta evaluarea costurilor contractuale înaintea depunerii cererii.

## 6. CLAUZELE PRIVIND EVACUAREA, INVESTIȚIILE ȘI INTERPRETAREA CONTRACTULUI

Procedura și contractul-cadru conțin și prevederi privind încetarea raporturilor contractuale, predarea bunurilor și protejarea intereselor proprietarului.

Anexa procedurală reglementează posibilitatea evacuării și situația investițiilor sau îmbunătățirilor realizate de chiriaș.

Aceste dispoziții trebuie corelate cu normele legale privind încetarea contractului, restituirea imobilului și executarea obligațiilor.

O altă formulare care necesită atenție se află în art. 13 din modelul de contract.

Acesta prevede că dispozițiile contractului sunt imperative și nu pot fi interpretate de chiriaș, cu trimitere la art. 1270 din Codul civil.

Articolul 1270 consacră forța obligatorie a contractului legal încheiat. El nu trebuie confundat cu o regulă prin care una dintre părți ar putea fi lipsită de dreptul de a contesta interpretarea clauzelor contractuale.

Într-un eventual litigiu, interpretarea contractului și stabilirea drepturilor și obligațiilor părților se realizează potrivit legii, sub controlul instanței competente.

Prin urmare, formularea din contractul-cadru necesită clarificarea sensului și a efectelor juridice urmărite.

În mod similar, prevederile referitoare la evacuarea administrativă, predarea investițiilor și restituirea bunului trebuie raportate la regimul juridic al imobilului și la procedurile legale aplicabile.

O hotărâre locală și un contract-cadru nu pot înlătura dispozițiile imperative ale legislației superioare sau competența instanțelor.

Aceste observații nu reprezintă constatări definitive de nulitate, ci probleme de compatibilitate juridică ce trebuie examinate înaintea aplicării clauzelor în situații concrete.

## CONCLUZIA REDACȚIEI: SIMPLIFICAREA ÎNCHIRIERILOR NU TREBUIE SĂ ÎNSEMNE RESTRÂNGEREA NEJUSTIFICATĂ A DREPTURILOR

HCL nr. 384/2026 instituie la Bacău un mecanism legal posibil de închiriere directă, dar procedura locală conține prevederi care necesită o justificare juridică și administrativă mai precisă.

Cea mai importantă problemă privește excluderea automată a persoanelor aflate în litigiu cu municipiul, indiferent de obiectul procesului.

La aceasta se adaugă necesitatea clarificării aplicării procedurii asupra bunurilor din domeniul privat, fundamentarea chiriilor, departajarea cererilor și necorelarea garanțiilor contractuale.

Concluzia redacției este că exercitarea unui drept procesual nu trebuie transformată, fără un temei legal și o justificare proporțională, într-un dezavantaj administrativ la accesul la bunurile municipiului.

Protejarea patrimoniului public reprezintă o obligație legitimă a administrației.

Dar această obligație trebuie realizată prin reguli clare, obiective, verificabile și aplicate egal persoanelor aflate în situații comparabile.

Pentru băcăuani, întrebarea esențială este dacă noua procedură simplifică administrarea patrimoniului în interesul comunității sau introduce condiții care pot exclude nejustificat persoane îndreptățite să solicite închirierea unui bun.

Răspunsul trebuie dat prin documentele de fundamentare, aplicarea transparentă a procedurii și, atunci când este cazul, controlul de legalitate exercitat de autoritățile și instanțele competente.

Redacția HEMEIUȘ 100% – ONLINE

(Surse: 1. https://hcl.usr.ro/bacau/2026/h384; 2. https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/307573; 3. https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/215925; 4. https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/175630; 5. https://municipiulbacau.ro/anunt-public-de-intentie-privind-inchirierea-directa/;)